Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации под перепланировкой жилого помещения нужно понимать изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт. Исходя из пункта 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации технический паспорт - документ, который содержит техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям. Под установленными требованиями следует понимать строительные, санитарные, технические нормы и правила.
В постановлении Госстроя России "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда" от 27 сентября 2003 года № 170 перечислены некоторые варианты перепланировки: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь, санузлов и других помещений, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство коридоров. Перепланировка, которая может привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т.п., а также ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Например, застекление лоджии или замена рамы окна не требует согласования, так как в данном случае не требуется внесения изменений в технический паспорт. В то же время установка или демонтаж встроенных шкафчиков (например, в туалете) является перепланировкой, и наличие таких шкафов фиксируется в техническом паспорте. То же самое относится и к установке металлических дверей на лестничных площадках. Однако в данном случае все несколько сложнее. Так как лестничная клетка относится, в соответствии с требованиями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, то на осуществление такого рода действий требуется решение собственников помещений на предмет передачи части общего имущества в пользование конкретным собственникам. Такое решение должно быть принято двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Затем уже можно будет осуществлять согласование такой перепланировки с органами местного самоуправления.

Переустройство и перепланировки служебных помещений по действующему законодательству невозможны. Основанием для проведения перепланировки является согласование ее с органом местного самоуправления. Процесс согласования включает в себя ряд действий по сбору и предоставлению в орган местного самоуправления пакета документов:
1) заявления о перепланировке;
2) правоустанавливающих документов на перепланируемое жилое помещение (подлинников или засвидетельствованных в нотариальном порядке копий);
3) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта перепланировки перепланируемого жилого помещения;
4) технического паспорта перепланируемого помещения;
5) согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма. Если заявление подается собственником, то согласие членов семьи не требуется; в то же время, если же квартира находится в собственности нескольких человек (общая собственность), то требуется согласие всех собственников;
6) заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявление о согласовании перепланировки рассматривается в течение сорока пяти дней после подачи пакета документов. По результатам рассмотрения заявления должно быть принято одно из двух решений: согласование либо отказ в согласовании перепланировки. На изготовление и отправку соответствующего решения органу местного самоуправления дается три дня. Форма решения о согласовании установлена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". Решение о согласовании переустройства и перепланировки либо отказ в согласовании оформляются постановлением главы муниципального образования.

В статье 27 Жилищного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень оснований, по которым орган местного самоуправления имеет право отказать в согласовании перепланировки. Это может произойти в случае:
1) отсутствия каких-либо документов;
2) подачи документов не в орган, который занимается согласованием перепланировок;
3) несоответствия проекта перепланировки требованиям действующего законодательства.

Примером несоответствия проекта перепланировки требованиям действующего законодательства может служить случай, когда собственник представляет проект, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения перепланировки она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной этажом ниже. Совершение такого вида перепланировок недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Получив на руки решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки, можно смело приступать к ее реализации. Контроль за проведением работ по перепланировке возложен на орган местного самоуправления. Чаще всего орган местного самоуправления перепоручает эту функцию жилищным организациям. Завершение работ, в соответствии с согласованным проектом, также оформляется актом приемочной комиссии.

В Жилищном кодексе не установлено требований к содержанию такого акта. Как правило, он составляется комиссией в составе членов органа местного самоуправления, которые отвечают за согласование перепланировок, а также представителей жилищной организации. Кроме того, обязательна подпись самого собственника или нанимателя квартиры, в которой производилась перепланировка. Если дом является объектом, представляющим историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, то приемка перепланировки должна осуществляться также в присутствии представителей органа, который отвечает за использование и охрану подобных зданий — памятников культуры, истории и архитектуры. Акт приемочной комиссии должен быть направлен в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 29 Жилищного кодекса самовольной признается перепланировка, которая:

- произведена без согласования с соответствующим органом;
- имеет отклонения от норм или согласованного проекта.

Собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязуется за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Преимуществом данной нормы является то, что законодатель не установил конкретного срока для приведения квартиры в прежнее состояние. В то же время нет точного указания, имеет ли значение, кто осуществил самовольную перепланировку. Например, если вы въехали в квартиру с уже произведенной до вас самовольной перепланировкой, должны, ли вы отвечать за такую перепланировку и за свой счет приводить квартиру в прежнее состояние? Анализируя действующее законодательство, представляется, что да, должны, несмотря на то что в законе четко сказано, что ответственность за самовольную перепланировку несет именно лицо, осуществившее такую перепланировку. В настоящее время при отсутствии практики применения действующего Жилищного кодекса и при наличии малого количества комментариев и большого количества пробелов в законодательстве сделать другой вывод не представляется возможным.

В случае, если орган местного самоуправления обнаружил произведенную самовольно перепланировку у вас в квартире, почтой вам будет направлено предписание об устранении этой самовольной перепланировки и назначен срок для приведения квартиры в прежнее состояние. По истечении указанного срока, если жилое помещение не приведено в прежнее состояние, орган, отвечающий за согласование перепланировок, имеет право передать документы в суд, который принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой ему вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Новый собственник должен будет вернуть такое жилое помещение в прежнее состояние.
В данном случае возникает вопрос: как скоро бывшему собственнику необходимо освободить проданное с торгов жилое помещение? В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Соответственно, право собственности бывшего собственника прекращается в момент возникновения права собственности нового собственника, что происходит в момент государственной регистрации прав на жилое помещение лица, приобретшего данное жилое помещение на торгах. Таким образом, до осуществления государственной регистрации своего права новым собственником предыдущий собственник не может быть выселен из жилого помещения.

В отношении нанимателя — о расторжении с ним договора социального найма с возложением на собственника жилого помещения обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. При рассмотрении вопроса о расторжении договора социального найма с лицом, осуществившим самовольную перепланировку, закон не установил, какой из видов выселения применяется в данном случае. Однако в юридической литературе существует мнение, что в данном случае имеется в виду выселение без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, за самовольную перепланировку предусмотрена также административная ответственность в виде штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Административное взыскание может быть наложено вне зависимости от того, узаконил суд вашу перепланировку или принял решение о приведении квартиры в прежнее состояние. Однако даже если вы не согласовали в установленном законом порядке свою перепланировку, орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать вам в регистрации прав на перепланированное помещение.

Приобретая квартиру, особенно по договору купли-продажи, необходимо тщательно изучить вопрос наличия в данной квартире несогласованных перепланировок. Для этого достаточно запросить у продавца технический паспорт, составленный незадолго до совершения сделки. Иначе именно вам придется в дальнейшем взять на себя расходы по приведению незаконно перепланированного жилого помещения в прежнее состояние. В то же время, если вы не попросили продавца предоставить вам недавний технический паспорт и не знали, что в квартире имеется несогласованная перепланировка, вы вправе оспаривать в суде заключенный вами договор купли-продажи на основании того, что вам продан объект с другими техническими характеристиками. Узаконить самовольно произведенную перепланировку можно обратившись в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. При этом необходимо доказать, что перепланировка не нарушает права и законные интересы соседей и она не создает угрозу их жизни или здоровью.

Среди юристов бытует мнение, что самовольная перепланировка может и должна утверждаться не через суд, а посредством обращения в орган местного самоуправления. При этом необходимо предоставлять все необходимые документы, а также доказательства того, что произведенная перепланировка не нарушает права и свободы жильцов квартиры и дома и не влечет угрозы их жизни и здоровью. Изложенное мнение возникло в связи с тем, что в статье 27 Жилищного кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения. В этот перечень не входит такое основание, как осуществление перепланировки без соответствующего согласования. В то же время пункт 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии по решению суда. И данный пункт также не предусматривает других вариантов утверждения самовольной перепланировки.