Для собственника земли не маловажным является вопрос о том, какими документами подтверждаются его права.

Подтверждения прав важны как для самого собственника (пользователя) земли, так и для отношений с государственными органами. Владельцу земли важно иметь при себе или в легко доступной форме формальное подтверждение признания государством его прав на земельный участок. Они необходимы в случае спора с другими лицами, когда важно предоставить официальное доказательство того, что именно он, а не кто-то другой, имеет права на соответствующую землю. В случае наличия таких документов есть все основания требовать от третьих лиц не препятствовать его землепользованию, в частности, требовать освободить земельный участок или не проводить на нем работы (посевы, строительство, складирование и пр.).

Документы, подтверждающие права на землю, особенно важны также при уплате налогов, при выборе системы налогообложения для сельхозпроизводителей.

Напомним, единый сельскохозяйственный налог прямо связан с пользованием земли, наличие земель в пользовании является непременным условием получение статуса плательщика такого налога.

Вопрос о форме документов на землю актуален сегодня и по причине относительно недавних изменений законодательства Украины. Напомним, таковые произошли после введения с 01.01.2013 г. законов Украины «О Государственном земельном кадастре», «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Изменения затронули и структуру органов государственной регистрации, а также названия и формы документов, подтверждающих права на землю.

В связи с обсуждаемой темой важно также помнить, что в соответствии со статьей 125 Земельного кодекса Украины право на землю возникает только при условии регистрации таких прав. Каким документом подтверждается такая регистрация сегодня?

Для того чтобы разобраться в изменениях, следует обратиться к законодательству, действовавшему до 01.01.2013 г. В основе этих отношений была статья 126 Земельного кодекса Украины, из которой следовало, что основным документом, подтверждающим право собственности на землю, является государственный акт установленного образца. При этом права собственности на землю возникали с момента выдачи такого акта и при условии его государственной регистрации в Государственном реестре земель, который являлся составной частью Государственного земельного кадастра.

При переходе прав собственности к новому собственнику поначалу изготовлялся новый акт, для чего следовало проходить полную процедуру его выдачи. Однако после нескольких изменений в ст. 126 Земельного кодекса Украины список документов, подтверждающих права собственности на землю, расширен. К таким документам, в частности, включен договор о переходе прав на землю, завещание, к которому должен прилагаться государственный акт предыдущего собственника, подтверждающий права продавца на земельный участок. Такие документы должны содержать соответствующую отметку нотариуса. При этом весь пакет документов следовало зарегистрировать в Государственном земельном кадастре.

Вместе с тем оформление прав на землю – это не только права собственности. Это еще и право аренды, которым на сегодня пользуется большинство сельхозпроизводителей. Это также права субаренды, эмфитевзис, суперфиций, право постоянного пользования, которые также подтверждаются соответствующими документами.

Как же изменились формы документов, подтверждающие права на землю после 01.01.2013?

Ответ на этот вопрос следует искать в той же статье 126 Земельного кодекса Украины, действующая редакция которой отсылает нас к Закону Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений».

Напомним, что названый Закон создавался для регулирования регистрации прав на объекты недвижимости. Но после реформирования системы регистрации прав на недвижимое имущество землю также отнесли к объектам недвижимости, соответственно, правила регистрации для домов, строений и квартир распространили и на землю. В связи с этим действие статьи 18 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» распространили и на землю. Названная статья называет Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество документом, удостоверяющим права на недвижимость. Вместе с тем ни земельное, ни другое законодательство не содержит прямого указания на перечень документов, подтверждающих права на землю.

Регистрация в Государственном земельном кадастре означает возникновение земельного участка в юридическом смысле, но не означает возникновение прав на него у конкретного лица.

Следует отметить, что Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» содержит статью 28 «Предоставление информации о государственной регистрации прав и их ограничений из государственного реестра прав». Часть 1 этой статьи устанавливает, что такая информация предоставляется в форме одного из таких документов:

1) извлечения;

2) информационной справки и 3) выписки.

Соответственно, только из этих документов можно установить, имеет ли место регистрация прав. Из указанного следует, что подтверждением прав на землю является не только Свидетельство о праве на собственности на недвижимое имущество, но и названные документы.

Однако таких документов для подтверждения прав на землю ранее не предусматривалось. То есть могут возникнуть следующие вопросы: остаются ли в силе выданные до 01.01.2013 г. документы (Государственный акт о праве собственности на землю и др.)? Следует ли их менять на документы нового образца? Какова процедура выдачи таких документов? Какой орган их выдает?

Чтобы ответить на эти и другие вопросы, следует напомнить об уже действующей системе регистрации прав на землю и о структуре государственных органов, уполномоченных на такие действия. Так, в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» на сегодня действует Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Это вновь созданный реестр, подобный тому, которые ранее вели БТИ.

Ранее информация о земле в них не содержалась, а законодательных требований автоматического переноса всей информации с Государственного реестра земель в Государственный реестр прав на недвижимое имущество нет. Даже если бы такое требование было, технически выполнить это вряд ли возможно.

В соответствии с Законом Украины «О государственном земельном кадастре» создана еще одна информационная система, а именно Государственный земельный кадастр, задачей которого является регистрация самого земельного участка как такового в соответствии с техническими и другими требованиями законодательства.

Следует учитывать, что ранее централизованного Государственного земельного кадастра не существовало. В такой форме он создан и действует только с 01.01.2013 г., в него переносится вся информация, которая ранее была в Государственном реестре земель, который вели порайонно. Регистрация в кадастре означает возникновение земельного участка в юридическом смысле, но не означает возникновение прав на него у конкретного лица. Права на землю возникают только с момента их признания соответствующим государственным органом, каковым, как выше было сказано, является Государственная регистрационная служба. Признание прав совершает именно этот орган.

Как видим, признание прав на землю, существовавших до 01.01.2013 г., требует определенных административных действий для того, чтобы они были оформлены в соответствии с ныне действующим законодательством, в частности: перенос информации из Государственного реестра земель во вновь созданный Государственный земельный кадастр. После этого – перенос или «синхронизация» информации, содержащейся в Государственном земельном кадастре, с информацией в Государственном реестром прав на недвижимое имущество и только потом Государственная регистрационная служба Украины и ее регистраторы вправе выдавать выписку, извлечение или справку либо Свидетельство о праве на недвижимое имущество собственнику или пользователю земли. При заключении новой сделки о переходе права собственности такая процедура проходит, однако без нее само по себе это сделано быть не может. Для государственных органов обязанность проводить такие работы не предусмотрена. Это может сделать сам собственник, но обязан ли?

Если государство однажды признало право на землю, то следует его признавать и в дальнейшем, вне зависимости от реформ законодательства и структурных изменений государство обязано гарантировать защиту таких прав.

На практике известны случаи, когда собственники земли проводили регистрацию своих прав наново по своей инициативе.

При этом в некоторых случаях они, имея обязанности по договору аренды земли, решились заключить такой же договор, но с новыми пользователями, не забыв обратиться за регистрацией таких прав в соответствии с новой процедурой.

Естественно, в Государственном реестре прав предыдущие права не зарегистрированы, по этой причине были случаи, когда государственный регистратор регистрировал «новую» аренду, выдавая соответствующий документ.

По моему мнению, такая ситуация является существенным риском для многих пользователей земли, в частности для агрохолднигов. В связи с новыми системными изменениями это вполне закономерно.

Многие скажут, что в этой ситуации следует руководствоваться п. 10 раздела VII Закона Украины «О государственном земельном кадастре», который указывает: «Документы, которыми удостоверялось право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в силу этим Законом, являются действительными.»

Поддерживая в целом эту норму, следует все же обратить внимание на следующее: во-первых, в этом положении не указано аренды как основания прав на землю. Означает ли это, что законодатель имел ввиду, что права аренды следует регистрировать наново? Во вторых, как реализовать эту норму, если случится такая ситуация, когда государственные органы «не заметят» регистрацию прав в предыдущих реестрах? Как указывалось выше, такие случаи уже были. Чем подтвердить свои права, возникшие ранее, которые зарегистрированы по действующему в то время законодательству и при этом по какой-то причине не находятся во вновь созданных реестрах?

По моему мнению, следует исходить из такой логики: если государство однажды признало право на землю, то следует его признавать и в дальнейшем, вне зависимости от реформ законодательства и структурных изменений государство обязано гарантировать защиту таких прав. Соответственно, если у лица есть документы, подтверждающие его права на землю и выданные ранее, до 01.01.2013 г., то такие документы подтверждают права на землю, даже если информация о таких правах не перенесена в Государственный земельный кадастр Украины или в Государственный реестр прав на недвижимость.

Такой подход соответствует ст. 41 Конституции Украины (защита прав собственности), а также позиции Конституционного Суда Украины, изложенной в аналогичном деле о действии государственных актов на право постоянного пользования (Решение о постоянном пользовании земельными участками от 22 сентября 2005 г. № 5-рп/2005, дело № 1-17/2005).
 
ВЫВОД:

Выводы из всего вышеуказанного могут быть такими:

1) Выданные до 01.01.2013 г. документы, подтверждающие права на землю, являются действующими и удостоверяют права на землю, несмотря на изменения законодательства, которые произошли за это время.

2) В связи с системными изменениями законодательства Украины существует риск нивелирования прав на землю или лишения прав на землю вследствие возможных ошибок либо злонамеренных действий отдельных лиц. Для нивелирования такого риска целесообразно зарегистрировать свои права в соответствии с новой системой регистрации прав.

3) Государство должно принять все меры для того, чтобы гарантировать права, ранее приобретенные. Вместе с тем государство не должно ставить пользователей земли в ситуацию, когда они обязаны совершать какие-либо дополнительные административные действия для подтверждения признанных ранее прав на недвижимость.

Заканчивая разговор на эту тему, вспоминаются слова известного героя Булгакова – профессора Преображенского о его праве на его квартиру: «Кем угодно, когда угодно, что угодно, но чтобы это была такая бумажка, при наличии которой ни Швондер, ни кто-либо другой не мог бы даже подойти к двери моей квартиры. Окончательная бумажка. Фактическая.