Москва лужковская уступает место Москве собянинской. С приходом нового градоначальника у столичного правительства изменилась парадигма мышления: о строительном буме отныне можно забыть. «Итоги» проанализировали, какой ответ даст градостроительная политика нового мэра на вечный квартирный вопрос москвичей.

Дорогая моя столица

Сергей Собянин получил от своего коллеги, губернатора Подмосковья Бориса Громова, подарок «с душком». Глава соседнего региона поделился с Первопрестольной частью Люберецких полей аэрации (бывших канализационных очистных сооружений) и четырьмя новыми кладбищами. К Москве отойдет порядка 800 гектаров, на которых появятся новые жилые районы.

Несколькими годами раньше эта новость интереса, может быть, и не вызвала бы. Но сегодня возможностей для массовой застройки в столице практически не осталось. Об этом на итоговой коллегии столичного стройкомплекса заявил мэр Москвы. Кроме этого, градоначальник запретил строительство новых жилых домов в центре столицы и отказался от масштабных строек в других частях города. «Массовая застройка возможна в ограниченном числе районов и только при условии внятной транспортной схемы, а также других вопросов комплексного благоустройства», — констатировал Собянин, изрядно расстроив столичных девелоперов.

От слов быстро перешли к делу. Из 250 инвестиционных контрактов, подвергшихся ревизии, 50 были расторгнуты, поскольку их реализация могла осложнить и без того безрадостную ситуацию в инфраструктуре. Логика правительства вполне ясна. Не покинь Лужков свой пост осенью прошлого года, ему бы тоже скоро пришлось столкнуться с дефицитом «чистых» площадей в столице. Поэтому то, чем занимается нынешняя мэрия, — вещь неизбежная.

Но действительно ли Москве так не хватает собственной земли?

На самом деле она еще осталась, но в виде промзон, инфраструктурных объектов и территорий, застроенных ветхими хрущевками. Площадь земельных ресурсов Москвы на 1 января 2011 года составила более 108 тысяч гектаров, из них 15 тысяч можно пустить под строительство любого рода. По словам заместителя мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в этом году мэрия начнет перепланировку 6,8 тысячи гектаров промышленных зон, на которых можно построить около миллиарда «квадратов» различной недвижимости.

Проблема в том, что процесс подготовки этих земель растянется на годы, что может привести к увеличению сроков строительства новых объектов.

То же самое касается земли под старыми хрущевскими панельными пятиэтажками. Программа их сноса, идущая уже не один год, предполагает ликвидацию 73 домов общей площадью 220 тысяч квадратных метров в первом полугодии, заявил Марат Хуснуллин. По словам чиновника, до конца года городской ландшафт поредеет еще на 19 старых пятиэтажек, а до 2014 года, когда программу планируется завершить, предстоит сравнять с землей 472 здания. Но и здесь строителям придется подождать, пока освободится площадка.

В прошлом году новый мэр отправил на доработку скандальный Генплан по развитию московского мегаполиса, поскольку главный градостроительный документ столицы не предлагал комплексного развития города, а по сути лишь уплотнял застройку.

К примеру, обещанное старым Генпланом строительство за пределами Третьего транспортного кольца 100 миллионов квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости могло бы привести к транспортному параличу, поэтому эта идея прежней администрации тоже не вызвала энтузиазма у собянинской команды.

Золотая моя Москва

Словом, московское правительство решило сформулировать свежую дебютную идею в области строительства. Некоторые ее положения уже известны.

Большой сюрприз ожидает девелоперов и банкиров. Правительство Москвы намерено отказаться от практики предоставления участков в аренду на 49 лет. По мнению Собянина, это, по сути, бессрочная выдача земли с последующими спекуляциями. Зато 5—6 лет права аренды будет вполне достаточно для проектирования объекта и его строительства, считает мэр. Идея эта пока находится в стадии осмысления. Но в случае ее реализации девелоперам придется переосмысливать свою политику, поскольку банки выдают им инвестиционные кредиты как раз под залог земель с долгосрочной арендой. «Такая мера изменит расчет рисков банков, — говорит управляющий партнер S.A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев. — Если до кризиса действовала система 30 на 70, когда треть совокупной стоимости инвестиций составляла оценка арендованного участка, инвестпроекта и документации, а остальное — заемные средства, то сейчас стоимость земли и документов составляет порядка 5—10 процентов. В случае принятия ограничений по аренде земли их доля может измениться».

Чего ждать тем, кто подумывает о покупке жилья в столице? Теперь на рынок московской недвижимости будут давить два фактора: новая градостроительная политика мэра и статистика. Последняя, кстати, пока не радует. Начнем с объемов новостроек, то есть с предложения.

В 2007 году, по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Москве, объем ввода жилых новостроек достиг своего пика — 4,825 миллиона квадратных метров. В кризисном 2009 году цифра составила 2,704 миллиона, а по итогам прошлого года и того ниже — 1,77 миллиона квадратных метров. Итого — падение более чем в два с половиной раза за три года. По словам Марата Хуснуллина, в этом году в столице построят около 2,7 миллиона квадратных метров жилья, из них 656 тысяч — социального. А затем ежегодно город будет прирастать двумя миллионами. К слову, в далеком 1992 году в столице было построено почти 2,5 миллиона жилых «квадратов»…

Нисходящую динамику ввода новых домов подтверждают и данные компании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: за последние два года число предлагаемых на рынке Москвы новостроек (от Третьего транспортного кольца до МКАД) сократилось на 30 процентов, с 238 построек в первом квартале 2009 года до 168 домов в январе — марте года текущего.

Таким образом, на одной чаше весов у нас стагнирующее предложение нового жилья. А как быть со спросом? Объем сделок с московскими квартирами в прошлом году подскочил как ошпаренный. По данным управления Росреестра по Москве, в 2010 году было зарегистрировано 85 650 сделок купли-продажи жилья, и это почти на 54 процента больше, чем в 2009 году (55 673 сделки). По прогнозам же агентства недвижимости МИАН, спрос на новые квартиры в Москве и Подмосковье в этом году может подскочить на 30—70 процентов, в зависимости от типа недвижимости.

По словам генерального директора компании «МС-групп» Антона Саенко, в ближайшие два-три года в Москве будет расти спрос на жилую недвижимость экономкласса. Например, в 2011 году в Москве планируется сдать всего 7 новостроек экономкласса. Для огромного мегаполиса это катастрофически мало. Поэтому многие москвичи будут рассматривать возможность переезда из Москвы в Подмосковье. По данным эксперта, сегодня уже около 70 процентов сделок приходится на область, а на столицу всего 30. Вырастет, по мнению Саенко, спрос и на квартиры, которые позиционируются как очень хороший экономкласс, так называемый комфорт. С ним соглашается Ирина Наумова из «НДВ-Недвижимость»: «Если все инициативы нового правительства Москвы будут реализованы, именно таких объектов в Москве станет меньше». Обе эти категории быстрее всех достигнут и докризисных показателей цен.

Все и впрямь развивается, словно по законам классической экономики: когда спрос растет, а предложение падает — цены на столичные квартиры показывают постепенное посткризисное восстановление. По данным IRN.RU, стоимость жилья в Москве достигла своего пика в феврале 2009 года, когда квадратный метр оценивался приблизительно в 175 тысяч рублей. К концу марта текущего года средняя цена за «квадрат» составила 135 тысяч, что всего лишь на 22,8 процента ниже абсолютного максимума.

Какой тип недвижимости возглавит ценовое ралли на ближайшие годы? По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, сегмент недорогой недвижимости к концу первой половины 2012 года выйдет на докризисный уровень, прибавив тем самым 10—20 процентов от текущих значений. Данные агентства МИАН говорят о том, что стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы прибавила 12,7 процента и добралась до отметки в 166,3 тысячи рублей в прошлом году. В этом году эксперты компании ожидают роста цен приблизительно на 10—15 процентов, а возглавлять парад будет опять же экономсегмент, который может прибавить дополнительно 3—5 процентных пунктов.

Так что, как ни крути, а новый мэр Москвы, несмотря на новые проекты и планы, все равно будет ассоциироваться с заоблачными ценами на столичное жилье.

Индекс стоимости жилья

Средний уровень цен на жилье, выраженный в долларах, показывает динамику изменения реальных цен на жилье

За прошлую неделю этот показатель вырос на 0,7 процента, составив в среднем 4717 долларов за квадратный метр. Однако рублевые цены практически не меняются, остановившись в пределах 132—135 тысяч рублей за метр.

Индекс ценового ожидания

Показывает текущий темп изменения среднего уровня цен (в процентах в месяц) и одновременно тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе

Этот показатель вырос на 0,3 процента и составил за месяц 1,92 процента. В наибольшем плюсе — дорогое жилье в центре столицы, что, очевидно, является реакцией рынка на запрет на строительство в центре.

Индекс доходности жилья

Является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Показывает, во сколько раз вложения в недвижимость выгоднее в сравнении с долгосрочными банковскими депозитами (в относительных единицах)

Этот показатель изменился в пределах статистической погрешности — на 0,1 процента и составил 1,4 пункта.